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限购下的​长沙​900天+

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壮壮妈2017 发表于 2019-8-3 15:02:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
壮壮妈2017
2019-8-3 15:02:07 191 0 看全部
长沙的房价一点都体现不出长沙人性格里的风风火火。

限购下的​长沙​900天+

隔壁江西省省会南昌均价都万二以上了,长沙还坚持贯彻落实房住不炒的方针,实施楼市最强调控,把本就不高的房价限得死死的。

转眼,距离2016年11月25日长沙“房七条”出台实施已有900多天,长沙市的楼市行情究竟如何呢?

刚过去的4月,长沙各大住宅板块均价如下:

限购下的​长沙​900天+

要知道,2018年长沙GDP总量突破1.1万亿,一个万亿级城市的房价不过一万出头,也难怪到过长沙的外地人都觉得它的房价便宜。

01

慢半拍的上涨VS最强调控

涨价前,长沙的房价真的可以用烂便宜来形容。

无辣不欢的长沙人热衷于吃麻辣小龙虾,热衷于茶馆里策,热衷于看湖南卫视,就是不太热衷于炒房。

因房价便宜,大多数老长沙是不愁房子的,相反,因拆迁、福利分房、单位集资建房等,他们手中都握着数套房子。

中原湖南研究院数据显示,2010年,长沙的房价才突破5000元大关,2011年-2015年,长沙的房价一直处于横盘震荡期。

价格迟迟不涨,很多房东急着出手,各房企入驻长沙后,都一头栽进了价值洼地的泥潭里。

限购下的​长沙​900天+

数据显示,2016年8月,在全国房价普涨行情的带动下,长沙房价迎来了报复性的上涨,并突破7000元大关,达7084元/㎡,环比上涨3.16%。

接下来的两个月,长沙房价节节攀高,再度刷新了房价纪录。

当时,从深圳、合肥等因城市挤出效应而流出的投机性和恐慌性的购房者纷纷涌入长沙。

出手快、买得多,他们疯狂扫楼的行为使得长沙各地楼盘项目开盘即光,房价蹭蹭上涨。

涨得越快,抢得越凶,开发商的价格表从每周一换变成每日一换,套路深的老司机开始玩起了捂盘惜售。

然而,长沙市的这轮上涨并没有持续多久,在全国性房价普涨局面下,各大城市迎来了密集性调控。

很快,长沙就因10月份销量和房价的双双走高被点名。

住建部明确要求:在十九大召开之前,北、上、广、深、杭等16个重点城市的房价必须维持在现有水平,就是与10月份相比,环比不能上涨,只能下降。

而近期房价上涨较快的石家庄、南昌、长沙、青岛等四个城市也要引起高度重视。

11月25日,长沙市“房七条”出台,控制预售证、限价销售等有效的行政手段给当时飞速飙升的房价踩下了急刹车。

与中部其他省会城市相比,长沙的这轮涨幅真的不算大,它的启动时间最晚,结束时间却最早,2016年1月到10月,它上涨的均价是1559元/㎡。

肉没吃上几口,挨打却一分不少。

在楼市调控上,长沙倒是体现出了当地人做事麻溜和说一不二的性格,限贷限购限售限价限商,长沙开始了漫长的强调控之路。

02

尴尬的地王

楼市调控,最尴尬的是地王。

房价飞涨期间,长沙曾出现过两个地王:圭塘地王和梅溪湖地王。

调控之后,直到现在,也没人能突破梅溪湖地王9240元的楼面单价。

在2016年疯涨行情下,10月,中天以6115元的价格竟得位于圭塘街道的一块地,成为长沙新地王。

其实这块地再普通不过,当时附近二手房价格在6000元左右,地王6115元的楼面价格加上建筑成本、营销费用、税费、办公成本等各项费用,成本单价已经妥妥过万。

一个月后,长沙地王记录又被刷新,11月22日,建发以9240元的楼面价格竞得梅溪湖B39地块,成为轰动一时的单价地王。

当时梅溪湖板块住宅均价在12000元左右,如果不是对后市的长期看好,开发商肯定不会这么拼命拿地。

梅溪湖地王风头未过,三天后,长沙“房七条”政策出台,开启了旷日持久的楼市调控。

高处不胜寒,近乎严苛的调控政策让昔日地王风光不再。

经过近两年时间的酝酿,2018年8月,圭塘地王中天星耀城以14000元的毛坯价首开盘,当天去化率仅为6%。

项目数十米开外在售的合能枫丹丽舍和泰禹云开壹品-樾玺,它们的地段、周边环境及配套几乎与中天星耀城一样,价格却远低于它。

当时,合能枫丹丽舍的两栋高层毛坯均价被锁定在7500元/㎡。并且直到今天,这两个楼盘的均价也只在万元左右,也难怪中天星耀城去化率不佳。

而另一个地王,梅溪湖b39地块项目于2017年9月报建,次年3月,其曾因“湖南最贵、长沙最壕”的展示区一时风头无俩。

在地王和光环的双压力之下,2018年8月,梅溪湖地王项目建发央著以均价18000元毛坯价开盘,同时,它也成为长沙主城区罕见的以中式风格在售的豪宅项目。

在其他城市,若能以1.8万的价格买到建发央著这样的楼盘品质,购买房者应觉得是捡到了便宜,但在长沙,这样的楼盘去化速度肯定没附近的性价比盘快。

因为无论刚需或改善、自住或投资,购房者即使再喜欢一个楼盘,最终也会因为价格问题而放弃。

有意思的是,建发拿地后一年,梅溪湖的三宗限价地挂牌,住宅毛坯价被锁定在9970元/㎡。三个限价地中的F19地块与地王B39地块仅一路之隔,两者的楼面单价竟相差了4447元/㎡。

强调控下地王更难做,它们要想实现获利,只能钻进高端楼盘或豪宅的领域。

之前建发在长沙的几个项目均是刚需盘和改善盘,如果此次无法完成地产品质标杆的使命,那么,地王的获利将无情的遭遇市场折扣,严重者将会亏损。

03

限购900天+

调控两年多,长沙住宅均价从7872元涨到了10716元,整体上涨了2844元。

这样的调控长沙人民是不满意的,强调控下房价不降反升,这样的调控还算有效吗?

在所有的调控政策中,对投资者乃至炒房者的打击最狠的当属“限售令”,而真正能决定楼市长期走势的,是“增供应”。

我们先来看看当下长沙楼市供应情况。

湖南中原研究中心数据显示:2019年4月,长沙的住宅新增供应量继续增加而成交量不增反降,提升整体供销比至1.17,因受前两个月供应拖累及2018年底认购翘尾影响,今年1-4月整体供销比为0.81,供求整体平衡。

2019年随着限价不断刷高,土地市场整体回暖,多宗限价地均提前熔断。但受2017年8月推出“限房价、竞地价+熔断摇号”土地新政的影响,一季度楼面地价同比维持稳定,溢价率保持低位运行,土地市场整体表现理性。

去化上,受板块、地段、价格倒挂、户型等因素影响,长沙各楼盘去化形成了强烈反差,有的日光,有的成交惨淡。

今年1-4月,长沙房价整体稳定,略有上涨。

900天+的调控还是有效的,长沙的房价虽在上涨,但不再出现人抢房的情况。

反之,因房票太珍贵,当市场供应凶猛时,还出现过“房抢人”的情况。

一个城市的房价,短期看政策,中期看经济,长期看人口。

2017年,长沙的GDP就已破万亿,2018年,长沙再次挺近万亿俱乐部,位列全国各个城市GDP排名13,且GDP增速达8.5%,远高于全国6.6%的水平。

今年4月,《2018年全国50城房价收入比报告》出炉,长沙以6.8的数据再次最低。

同时,长沙的人口数量也在不断增长,2017年长沙常住人口达791.81万人,增长率高达3.57%;2018年年末,全市常住总人口815.47万人,比上年增长3.0%,实际人口增量23.66万,位居全国第九。

综上,如果不是最强调控,长沙房价涨幅将会更大,起码不会低于江西省会南昌。

因此,在大众的认知里,即使上涨了2844元,均价过万,长沙依旧是房价洼地,属于“还未涨够,仍需补涨”的城市之列。

尽管认为房价贵,后知后觉的长沙人民有购房需求的基本上都选择持票上车了,如今他们茶余饭后的谈资里多了房价这一项。

当然,每一轮上涨都有人欢乐有人愁,这轮涨幅中:

持房多年、手握数套房子的老长沙,欣慰的笑了;

新长沙有票必上车,没票的还在巴巴的等购房资格,打算买房或换房;

被限购挡在门外的投机者,有的在观望,大多数早已心灰意冷离开;

最难过的莫过于炒房者,限售令让他们被动变成了房主和房东,数十套百余套房子全套在手上。

区别对待,鼓励刚需购房,打击投机炒房,维持现有稳定局面,恐怕这才是权衡多方利益下的调控最优局面了。

04

最真诚的长沙购房建议

长沙是个古老而又年轻的城市,它既有湖湘文化的传统和内涵,又有年轻城市的活力和自信,烙印感很强。

湖南电视台、橘子洲头、麻辣小龙虾、岳麓书院……只要去过,必有回想。

与大多数省会城市相比,长沙的教育、医疗、旅游、历史人文、交通远胜于它们,房价却远低于它们,宜居性真的很强。

据湖南中原研究中心数据统计,2019年,长沙购房需求预估量约为7.3万人,有效客户量减少;楼市新增供应量将与近4年均值持平,将面临供过于求状况。

总结下来就是:如果你有长沙的房票,又有真实购房需求,趁着现在政策帮你按住房价上涨,挤出房价泡沫,赶紧找机会上车。

限价模式下,在长沙应该如何选房呢?

如果没有板块偏好,首先,应选择热门板块。

热门板块之所以热,是由于政策和规划都到位,市场关注度高,当然,房价也往往高于其他板块。

长沙的热门板块有:

梅溪湖板块:长沙城市副中心,居住价值最高。作为大河西先导区开发的重点片区,梅溪湖的规划和政策都非常成功,宜居+小初高名校齐聚导致它的房价一路攀升,被称为长沙的富人区,备受北上广深回乡置业人群青睐。

4月均价:12000元/㎡。

滨江新城:定位和稀缺性独一无二,地段优越,作为唯一由政府背书的省级金融中心,大手笔高起点高规格,受到很多改善购房群体的追捧。

4月均价:13414元/㎡。

武广新城:中部地区最重要的交通枢纽,是“长沙离世界最近的地方”,也是长沙最具活力的板块,目前正处于一个绝佳的“发展机遇期”,因交通便利成为外来人口的置业首选。

4月均价:10141元/㎡。

洋湖板块:生态宜居的区域,内有洋湖湿地公园,区域内配套齐全,位置优越,商业版图强大,目前只剩下少量土地待开发。

4月均价:12214元/㎡。

具体到楼盘选择,价格倒挂下,应优先考虑品牌房企开发的新楼盘,同时还要考虑到新房和二手房之间的价差。

新房限价,二手房才是市场里真实价格的体现。

参考4月份的4个日光盘:卓越中寰、天健城、梅溪青秀以及邦盛水岸御园,除了地段好、板块热门,主要还是价格倒挂严重,赚钱效应明显。

当然,买房,最终买的是地段和居住价值,有人看配套、有人追求学位,有人要求品质和稀缺性,有人选户型,针对不同需求的购房者,选盘标准也不同。

放眼全国,长沙人民的幸福指数真的非常高了,一个刚毕业的大学生,踏踏实实工作三五年基本就能凑到一个刚需盘的首付。

让人意外的是,在目前供求平衡,购房者越来越少导致成交量下降的情况下,长沙又在调控了,从4月22日起在长沙市范文内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,对二套房按4%的税率征收契税。

房子是用来住的,不是用来炒的,可以预见,在调控松绑前,长沙市会持续保持房价洼地优势。
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